+7 (499) 653-60-72 Доб. 448Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 773Санкт-Петербург и область

Отказ арендодателя от дальнейшего продления

Отказ арендодателя от дальнейшего продления

ГК РФ Статья Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок КонсультантПлюс: Позиции высших судов по ст. Если иное не предусмотрено или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Сохраните и распечатайте памятку сотрудникам Проблема в том, что арендодатель не вправе просто так взять и сдать имущество другому арендатору, если при этом прежний арендатор желает продлить договор. У прежнего арендатора может быть преимущественное право заключить договор аренды на новый срок.

Продление договора аренды нежилого помещения по окончании предыдущего

Если по истечении срока аренды он хочет продолжать сдавать недвижимое имущество прежнему арендатору, как правило, проблем не возникает. Сложности возникают тогда, когда арендодатель не желает продлевать договор с прежним арендатором. Проблема в том, что арендодатель не вправе просто так взять и сдать имущество другому арендатору, если при этом прежний арендатор желает продлить договор.

У прежнего арендатора может быть преимущественное право заключить договор аренды на новый срок. Благодаря такому преимущественному праву арендатор получает приоритет перед иными лицами, если арендодатель имеет намерение продолжать сдавать имущество в аренду.

Поэтому арендодателю нужно знать, в каких именно случаях он может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок, а в каких не может. А именно арендодатель может отказать прежнему арендатору в одном из следующих восьми случаев: Арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору Преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок может воспользоваться только такой арендатор, который надлежащим образом исполнял возложенные на него договором обязанности.

Если арендатор в течение срока аренды нарушал свои обязательства по договору, то он не сможет воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. К примеру, если арендатор допустил просрочку при внесении арендной платы, то арендодатель вправе отказать ему в заключении договора аренды на новый срок.

Это объясняется необходимостью учитывать интересы арендодателя, который может не захотеть продолжать договорные отношения с контрагентом, не исполняющим свои обязанности по договору надлежащим образом. Пример из практики: Согласно материалам дела, арендные платежи вносились несвоевременно, с нарушением установленных в договоре сроков.

Кроме того, на момент расторжения договора у истца имелась задолженность по арендной плате перед ответчиком арендодателем. При этом для арендодателя не будет иметь значения, существенное или несущественное нарушение условий заключенного договора допустил арендатор.

Имеет значение лишь сам факт такого нарушения. До окончания срока действия договора арендатор обратился к арендодателю с просьбой о продлении срока договора. Арендодатель в ответ уведомил арендатора о прекращении договора аренды, а также о необходимости возвратить занимаемые помещения и подписать передаточный акт.

После прекращения срока действия договора арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в отношении тех же нежилых помещений. Арендатор обратился к арендодателю с письменным требованием перевести на него права и обязанности арендатора по заключенному с третьим лицом договору.

Не получив ответ на свое требование, арендатор обратился в арбитражный суд с иском к ответчику об обязании перевести на него права и обязанности по договору аренды нежилого помещения и о взыскании убытков, причиненных нарушением права на преимущественное заключение договора.

В обоснование иска истец указал, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

Истец обратился в суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просил отменить принятые судебные акты и вынести постановление об удовлетворении исковых требований.

Суд кассационной инстанции указал следующее. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности в течение срока аренды. Поэтому указанная норма права является способом защиты прав и интересов только добросовестного арендатора.

Добросовестность арендатора предполагает надлежащее исполнение всех принятых по заключенному договору обязательств. Факт их неисполнения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок. При этом наличие или отсутствие признаков существенности допущенных нарушений не должно приниматься во внимание.

Как было установлено судами, арендатор без согласия арендодателя сдавал арендуемые помещения в субаренду. При таких обстоятельствах ответчик правомерно отказал истцу в заключении договора аренды на новый срок в связи с нарушением им условий договора. Договор аренды был заключен на неопределенный срок Арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок, если сам договор аренды был заключен на неопределенный срок.

Дело в том, что преимущественным правом обладает лишь арендатор по договору, который был заключен на определенный срок. Это объясняется тем, что арендатор обязан заранее до истечения срока аренды уведомить арендодателя о желании продлить договор. Если же срок действия договора не определен, то и право на преимущественное заключение договора на новый срок реализовать не получится.

Часто стороны, которые решили продлить аренду, не заключают договор на новый срок, а просто продолжают фактические отношения по аренде. Такая ситуация в законе урегулирована следующим образом: Арендодателю такая ситуация выгодна. Ведь если договор аренды будет возобновлен на неопределенный срок, то в этом случае арендатор лишается преимущественного права заключить договор аренды на новый срок.

И если арендодатель откажется от такого договора с предупреждением арендатора за три месяца абз. Арендодатель направил арендатору письмо об одностороннем отказе от исполнения договора, возобновленного на неопределенный срок.

Арендатор посчитал, что он обладает преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок, и обратился в суд с иском о понуждении арендодателя заключить с ним новый договор аренды. Заключение возобновление договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Договор аренды не был зарегистрирован Если договор аренды недвижимого имущества должен был быть зарегистрирован, но стороны этого не сделали, то арендатор не сможет воспользоваться преимущественным правом на заключение нового договора аренды абз. Договор аренды был досрочно расторгнут до истечения своего срока действия Арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок, если сам договор аренды был досрочно расторгнут.

Дело в том, что преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок обладает лишь арендатор по договору, срок которого истек.

Если договор аренды был досрочно расторгнут, то в таком случае арендатор не получает преимущественного права заключить договор на новый срок.

За месяц до окончания срока действия договора арендатор обратился к арендодателю с заявлением о продлении договора аренды на новый срок. Арендодатель в своем письме отказал предпринимателю в продлении договора аренды в связи с реконструкцией помещения и попросил по окончании срока аренды освободить арендуемое помещение.

Повторное письмо арендатора о продлении договора на новый срок арендодатель оставил без ответа. По окончании срока аренды стороны подписали дополнительное соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи недвижимого имущества.

Спустя полтора месяца после расторжения договора арендодатель заключил договор аренды с третьим лицом. Полагая, что арендодатель нарушил его преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок и причинил ему убытки, арендатор обратился с иском в арбитражный суд. Истец арендатор обратился в арбитражный суд с иском к ответчику арендодателю о взыскании убытков, причиненных расторжением договора аренды.

Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал. Арбитражный суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что, подписав соглашение о расторжении договора аренды, истец добровольно согласился на прекращение арендных правоотношений.

Доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны ответчика, истец в материалы дела не представил. Суд кассационной инстанции поддержал выводы нижестоящих судов. Суд кассационной инстанции отметил, что основания для реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды отсутствовали, поскольку стороны добровольно расторгли договор дополнительным соглашением, а арендатор к моменту обращения в суд вернул арендодателю арендуемое помещение.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не распространяется и на случаи, когда договор прекращается в силу одностороннего отказа арендодателя от его исполнения п. Поэтому на этапе согласования и заключения договора арендодателю выгодно включать в договор условие о возможности арендодателя отказаться от договора в одностороннем порядке.

Желательно указать, что таким правом арендодатель может воспользоваться в любой момент и независимо от каких-либо дополнительных условий т. Досрочное расторжение договора аренды во внесудебном порядке.

Это позволит избежать возможных трудностей, связанных с нежеланием арендодателя продлевать договор аренды с прежним арендатором. Вместо того чтобы дожидаться окончания срока действия договора аренды, арендодатель может предложить арендатору досрочно расторгнуть договор, оформив это соглашением о расторжении договора.

Либо арендодатель может просто отказаться от договора во внесудебном порядке если это прямо предусмотрено в договоре. Если договор аренды будет прекращен досрочно, то арендатор не сможет воспользоваться преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок.

Арендатор не уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения либо уведомил арендодателя ненадлежащим образом Если арендатор желает воспользоваться преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок, он должен уведомить об этом арендодателя.

Если арендатор этого своевременно не сделает, то арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок. Если срок и порядок уведомления указаны в договоре, то арендатор обязан уведомить арендодателя в порядке, который предусмотрен соглашением сторон абз. При этом нужно иметь в виду, что арендодатель к сроку, указанному в договоре, должен уже получить соответствующее уведомление от арендатора.

Если арендодатель не получил от арендатора уведомление в срок, указанный в договоре, то будет считаться, что арендатор пропустил срок для уведомления арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения.

Например, если в договоре указано, что арендатор обязан уведомить арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок не позднее чем за один месяц до окончания срока аренды, то в таком случае не позднее чем за месяц до истечения срока договора соответствующее уведомление от арендатора уже должно быть получено арендодателем.

Разумеется, если иное не установлено в самом договоре. Такой вывод можно сделать из пункта 1 статьи Если арендатор направит арендодателю уведомление о желании перезаключить договор аренды до истечения срока, указанного в договоре, но арендодатель получит такое уведомление по истечении этого срока, то в таком случае срок для уведомления арендодателя арендатором также будет считаться пропущенным при условии, что срок доставки почтовой корреспонденции соответствовал обычной деловой практике и не был существенно превышен по вине сотрудников отделения почтовой связи.

Ранее эта ситуация не была урегулирована в законе, и арбитражные суды в таких случаях поступали следующим образом.

Одни суды вставали на сторону арендодателя, полагая, что в таком случае арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок. Это было связано с тем, что арендодатель в срок, указанный в договоре, уведомления от арендатора не получил, а потому мог определять дальнейшую судьбу объекта аренды по своему усмотрению.

По условиям договора уведомление о намерении продлить или перезаключить договор аренды должно быть сделано арендатором не позднее чем за один месяц до истечения срока действия договора.

Ровно за один месяц до истечения срока договора арендатор направил арендодателю уведомление с просьбой продлить срок действия договора на новый срок. Это уведомление арендодатель получил спустя шесть дней, то есть уже после истечения предусмотренного в договоре срока. Арендодатель в ответ уведомил арендатора об отказе в продлении срока аренды, сославшись на нарушение порядка реализации преимущественного права на перезаключение договора своим контрагентом.

Арендатор отказался подписывать полученные акты, что и послужило основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд с иском о выселении ответчика арендатора из принадлежащих истцу нежилых помещений в связи с прекращением срока действия договора аренды спорных помещений.

Арбитражный суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось. Ответчик обратился в арбитражный суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции направить дело на новое рассмотрение в тот же суд.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. В договоре стороны согласовали месячный срок для уведомления арендатором арендодателя о намерении продлить или перезаключить договор аренды.

Письмо, в котором арендатор выразил желание продлить договор аренды еще на один год, получено арендодателем менее чем за месяц до окончания срока действия договора. Это означает, что срок для реализации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок был пропущен, а сам договор аренды с истечением своего срока прекратил свое действие.

Другие суды в подобных случаях вставали на сторону арендатора, не усматривая каких-либо нарушений со стороны арендатора, если последний направил арендодателю уведомление хоть и с пропуском срока, указанного в договоре, но до окончания его срока действия.

По условиям договора арендатор ООО имел право по истечении срока его действия в преимущественном порядке перед другими лицами заключать договор аренды на новый срок на условиях, согласованных сторонами по письменному заявлению, направленному арендодателю за три месяца до истечения срока действия договора.

В письме арендатор указал, что на арендованном земельном участке ведется строительство объекта недвижимости: На момент окончания срока аренды строительство объекта не будет завершено.

Спорные вопросы по поводу продления договора аренды

Спорные вопросы по поводу продления договора аренды На практике нередко возникают споры по поводу условий пролонгации заключенного договора аренды, установления запрета на дальнейшее продление аренды. Следует отметить, что даже нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное п. То есть заключенный собственником имущества договор аренды с другим лицом не может быть признан ничтожной сделкой по иску субарендатора, претендующего на получение в аренду того же имущества, а тем более его части Определение ВС РФ от При этом в условиях сделки предусмотрена возможность его ежегодной пролонгации при наличии заявления арендатора, поданного за один месяц до дня окончания срока действия договора. Арендодатель заявил, что действие договора аренды истек, вследствие чего арендатор обязан вернуть ему помещение и в судебном порядке требовал изъять арендованное нежилое помещение. Однако судьи на основании заявления арендатора, акта сверки расчетов и справки Комитета о пользовании помещением счел, что арендатор явно выразил желание продолжить пользование помещением, а арендодатель не возражал против такого пользования.

Как нельзя прекращать договор аренды: разъяснение ВС

Бесплатно с мобильных и городских Бесплатный многоканальный телефон 8 Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону 8 , юрист Вам поможет 1. От администрации получен ответ-отказ на продление договора аренды. В какие сроки и каким способом претензия, ходатайство, исковое в суд и т.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Про договор аренды, долгосрочной

Как нельзя прекращать договор аренды: Эксперты Право. Стороны заключили соглашение на 5 лет с момента государственной регистрации, которую Управление Росреестра по Самарской области произвело 21 марта года. Но в январе года владельцы магазина поняли, что деятельность бутика "Bosco Sport" нерентабельна, и решили закрыть его.

Пролонгация пользования наделом на условиях найма допускается при соблюдении следующих условий: На основании административного решения, в случае возникновения непредусмотренных нюансов или по соглашению сторон, если собственник ЗУ — муниципалитет.

Земельным кодексом Российской Федерации предусматриваются следующие способы продления договора аренды земельного участка: Продление истекающего срока действительного соглашения; Оформление новой договорённости; Перезаключение договора аренды земельного участка. Продление договора аренды земельного участка является типовой процедурой и не составляет большой сложности, если в изначальном соглашении не было пункта, запрещающего данный процесс. Однако необходимо помнить, что при автоматическом продлении договорённости внесение существенных изменений в его положения представляется весьма затруднительным.

Особенности продления договора аренды земельного участка

Особенности конкретной ситуации не будут отражены в типовом бланке, поэтому сторонам нужно обсудить все индивидуальные черты сделки и возможность внесения изменений в основной документ путем заключения дополнительного соглашения. Пролонгация продление договора. Акт возврата по договору аренды В случае окончания срока, на который был оформлен договор аренды нежилого помещения образец можно скачать , пролонгация, т.

Статьи для директора Когда можно воспользоваться преимущественным правом на продление договора аренды Вы на длительный срок арендовали помещение и ведете в нем бизнес. Клиенты запомнили ваше месторасположение, сотрудники привыкли к своим рабочим местам и, в конце концов, вам просто нравится месторасположение офиса.

Постановление ВАС РФ по аренде. Шесть выигрышных аргументов для арендатора

Продление договора аренды Быть или не быть, вот в чем вопрос. Взяв в аренду недвижимость на какой-либо срок, арендатор по истечении оговоренного периода может принять решение продолжить пользоваться имуществом и дальше. Закон позволяет в этом случае несколькими способами продлить договор. Продление действия договора возможно на определенный или неопределенный срок по соглашению сторон или в силу закона Наиболее простой формой продления аренды можно считать возобновление соглашения в силу закона на прежних основаниях. Для этого необходимо одновременное наличие двух условий:

Продление договора аренды нежилого помещения

Перечень оснований для отказа исчерпывающий. О принятом решении с обоснованием причины выдается соответствующее административное постановление. Если после принятого решения арендодатель заключил договор в течение года, то его действия будут признаны незаконными. Обжаловать ответ администрации можно в любом случае.

заключение договора аренды и признании незаконным отказа в заключении договора на арендодатель возражал против продления договора. В дальнейшем по результатам аукциона спорное помещение было продано.

Способы продления договора аренды земельного участка

ГК РФ Статья Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок КонсультантПлюс: Позиции высших судов по ст. Если иное не предусмотрено или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Продление договора аренды земельного участка

Кто имеет преимущественное право на заключение договора аренды Обязан ли арендатор выкупить имущество по договору аренды с правом выкупа Как арендатору сохранить арендные отношения, если арендодатель уже обратился в суд КонсультантПлюс БЕСПЛАТНО на 3 дня Получить доступ Как правило, наименее защищенной стороной по договору аренды недвижимости является арендатор. Арендодатели, заключая договоры, могут настоять на тех или иных условиях, выгоду от которых получает только сторона, предоставляющая имущество. Такое неравенство впоследствии приводит стороны в суд. Одним из таких условий может быть, например, право арендодателя на одностороннее изменение арендной ставки чаще одного раза в год.

Если по истечении срока аренды он хочет продолжать сдавать недвижимое имущество прежнему арендатору, как правило, проблем не возникает. Сложности возникают тогда, когда арендодатель не желает продлевать договор с прежним арендатором. Проблема в том, что арендодатель не вправе просто так взять и сдать имущество другому арендатору, если при этом прежний арендатор желает продлить договор. У прежнего арендатора может быть преимущественное право заключить договор аренды на новый срок.

Спорные вопросы по поводу продления договора аренды

Отсутствие возражений арендодателя подтверждает возможность продления договора аренды Основной задачей практически каждого предпринимателя является поиск подходящего нежилого помещения для размещения офиса, склада или другого производственного помещения для ведения хозяйственной деятельности. При этом большая часть нежилых помещений, занимаемых предпринимателями, арендуется для такого дальнейшего использования. Принимая во внимание возможность возникновения трудностей в процессе поиска требуемых помещений, на практике нередко встречаются случаи, когда у предпринимателя возникает необходимость продления ранее заключенного договора аренды. Тем не менее, требования предпринимателей относительно автоматического продления договора аренды зачастую остаются не удовлетворенными, что толкает их на обращение в суд.

Роман Бевзенко, профессор Российской школы частного права, партнер юридической компании "Пепеляев Групп" Договор — это один из наиболее универсальных гражданско-правовых инструментов,который позволяет удовлетворить интересы обеих его сторон. Однако далеко не всегда прекращение договорных обязательств наступает вследствие достижения целей договора.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Одностороннее расторжение договора возможно в случаях ....
Комментарии 6
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Всеволод

    Совет по монтажу видео очень много склеек и поработайте над звуком уберите лишние шумы

  2. Зинаида

    2. Если декларируют, то скорее всего все операции налогооблагаемы и требуют доказательств своего происхождения.

  3. Руслан

    Спасибо за информацию.

  4. Лия

    Причинение вреда здоровью в результате ДТП

  5. Нона

    Жид бери лопату і іди

  6. Валентин

    Що ти піздиш дебіл? Ти хочеш щоб прийняли закон про розтаможку блях,чи що?піздиш як Троцький,говори рідною мовою дебіл.