+7 (499) 653-60-72 Доб. 448Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 773Санкт-Петербург и область

1 использование функций сложного процента при оценке недвижимости

Овсянникова, Н. Иглина Томск Использование стандартных функций сложного процента в оценке операций с недвижимостью: Изд-во Том. Рецензент М. Преображенская Редактор И.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Тема 1.

Основы оценочной деятельности: Учебное пособие

Овсянникова, Н. Иглина Томск 2 Использование стандартных функций сложного процента в оценке операций с недвижимостью: Иглина Томск: Изд-во Том. Рецензент М. Преображенская Редактор И. Печатаются по решению методического семинара кафедры экспертизы и управления недвижимостью 2 от Утверждены и введены в действие проректором по учебной работе В.

Дзюбо с до Подписано в печать Формат Бумага офсет. Гарнитура Таймс. Тираж 50 экз. Томск, пл. Соляная, 2. Томск, ул. Партизанская, Целью расчетной работы является формирование общепрофессиональных компетенций специалистов в области экономики и управления недвижимостью в части умения применять методы математического анализа и моделирования для решения практических задач на основе: Методические указания могут быть также использованы при выполнении финансово-экономических разделов выпускных квалификационных работ бакалавров, специалистов и магистров.

В процессе осуществления операций с недвижимостью возникают денежные потоки различной направленности: Движение денежных потоков распределено во времени, поэтому их величина изменяется под влиянием двух основных факторов: В основе оценки операций с недвижимостью лежат следующие основные понятия: Будущая стоимость денежного потока БС или FV future value это стоимость денежных потоков текущей стоимости , приведенная к будущему моменту времени.

Дисконтирование discounting приведение стоимости будущих денежных потоков к текущему моменту времени, то есть определение текущей стоимости денежных потоков. Компаундинг compounding приведение стоимости текущих денежных потоков к будущему моменту времени, то есть определение будущей стоимости денежных потоков.

Эффективная ставка дисконта или эффективная норма доходности е или r величина, характеризующая степень изменения временной стоимости денег за определенный период времени, если начисление процентов движение денежных средств происходит несколько раз в рассматриваемый период, для которого установлена ставка доходности например, при ежемесячном начислении процентов при установленной годовой ставке доходности.

Аннуитет A или PMT annuity payment это равновеликие равномерные поступления или платежи денежных средств, то есть периодические денежные потоки, осуществляемые через равные промежутки времени в равной сумме.

Теоретические основы Соизмерение текущей и будущей стоимости денежных потоков производится с помощью коэффициентов дисконтирования и компаундинга, которые рассчитываются на основе формулы сложного процента: Обычно в расчетах норма дисконта доходности принимается как годовая ставка, показывающая изменение стоимости денег за один год например, годовая ставка процентов по кредиту.

В том случае, если при установленной годовой ставке начисление процентов или поступление денежных средств происходит чаще, чем один раз в год например, ежеквартально или ежемесячно , используется показатель эффективной годовой ставки, которая рассчитывается по формуле: R r 1 1, 3 n где n число периодов начисления процентов или поступления денежных средств в течение периода t, для которого установлена ставка R.

Тогда коэффициенты дисконтирования и компаундинга примут, соответственно вид: Процесс приведения текущей стоимости денежных потоков объекта недвижимости к будущему моменту времени называется компаундингом и показан на рис. Приведение стоимости денежных потоков объекта недвижимости к будущему моменту времени компаундинг В случае применения эффективной ставки процента нормы доходности эта формула примет вид: Инвестор приобрел объект недвижимости за 10 млн.

Пример 2: Риэлторская компания готовит прогноз состояния рынка жилья на три года. Какова будет прогнозная стоимость жилья через три года, если на момент составления прогноза средняя стоимость одного квадратного метра жилья составляла 35 тыс.

Пример 3: Начисление процентов осуществляются в конце каждого месяца. Процесс приведения будущих денежных потоков к текущему моменту времени называется дисконтированием рис. Приведение стоимости денежных потоков к текущему моменту времени дисконтирование При использовании эффективной процентной ставки эффективной нормы дисконта эта формула, соответственно, принимает вид: Инвестор приобрел объект недоходной недвижимости за тыс.

Эффективны ли будут инвестиции в недвижимость, если ставка доходности по альтернативным вариантам инвестирования составляет в среднем 20 процентов в год?

Вариант решения 1: Вариант решения 2: Текущая стоимость аннуитета Аннуитет это равновеликие равномерные поступления или платежи денежных средств, осуществляемые через равные промежутки времени в равной сумме.

Функция текущей стои- 13 14 мости аннуитета позволяет определить текущую стоимость равномерных равновеликих поступлений денежных средств: Приведение равномерных равновеликих денежных поступлений к текущему моменту времени Если R установлена как годовая ставка доходности норма дисконта , а поступления производятся чаще, чем раз в год ежеквартально, ежемесячно и т.

Инвестор рассматривает возможность вложения средств в объект недвижимости с целью получения дохода в виде арендной платы в течение пяти лет. Ежегодная сумма арендной платы, которая будет вноситься в конце каждого года, составит тыс. R 0,15 Вариант решения 2: Ежеквартальная сумма арендной платы, которая будет вноситься в конце каждого квартала, составит 60 тыс.

PVA 1 2 0,15 0,15 0, ,6 тыс. Сравнивая пример 5 с примером 6, можно увидеть, что чем чаще поступления арендной платы, тем больше доход от объекта недвижимости, и тем выше может быть его рыночная цена.

Приведение равномерных равновеликих денежных поступлений к будущему моменту времени В случае осуществления более частых поступлений: Семья предполагает приобрести через 3 года квартиру.

С этой целью открыт жилищный накопительный счет в банке, на который в конце каждого года вносятся по тыс. R 0,12 Пример 8: С этой целью открыт жилищный накопительный счет в банке, на который в конце каждого квартала вносятся по 90 тыс. Как и в примере 6, в данном примере можно видеть преимущество применения эффективной ставки доходности: R A PV 1 15 1 t 1 R где A сумма аннуитета, то есть сумма равновеликих равномерных поступлений денежных средств, руб.

Текущая стоимость аннуитета PVA? А текущее время будущее время Время Рис. Приведение текущей стоимости к будущим равномерным денежным поступлениям При использовании эффективной ставки процента формула 15 примет, соответственно, вид: На приобретение квартиры выдан кредит в размере тыс.

Выплаты по кредиту осуществляются аннуитетным методом в конце каждого года. Определить, какую сумму должна выплачивать семья ежегодно? Пример Выплаты по кредиту осуществляются аннуитетным методом в конце каждого месяца. Определить, какую сумму должна выплачивать семья ежемесячно?

R A FV t 1 R 1 17 где A сумма аннуитета, то есть сумма равновеликих равномерных поступлений денежных средств, руб. Приведение будущей стоимости к текущим равномерным денежным поступлениям 21 22 При использовании эффективной ставки процента формула примет вид: Для покупки жилого дома стоимостью тыс.

Какую сумму нужно вносить на счет ежегодно, чтобы накопить нужную сумму за три года? Какую сумму нужно вносить на счет ежемесячно, чтобы накопить нужную сумму за три года? Здесь также можно видеть, что чем чаще осуществляются взносы на накопительный счет, тем быстрее происходит накопление суммы и тем меньше суммарный годовой взнос: Таблица 1 Шесть функций процента, используемые для оценки инвестиций в недвижимость Название функции Расчетная формула Экономическое содержание Задача 1 Организация приобрела объект недвижимости с целью его недоходного использования и с последующей перепродажей 2 Вариант для решения задач принимается по последней цифре номера зачетной книжки 23 24 его через определенный период времени.

Стоимость приобретаемого объекта недвижимости, тыс. Какова текущая стоимость арендных платежей, которую получит арендодатель за весь период аренды объекта?

Сумма ежемесячных арендных платежей, руб. Каков размер ежемесячных выплат по кредиту, если они осуществляются аннуитетным методом в конце каждого месяца? Сумма кредита, тыс. Согласно договору выплаты покупателем осуществляются ежегодно. Какова текущая стоимость выплат за весь период рассрочки?

Период рассрочки выплат, лет 26 Сумма ежегодных выплат, тыс. Какую сумму нужно вносить на счет ежемесячно, чтобы накопить нужную сумму за четыре года? Прогнозируемая стоимость, покупки жилья тыс. Площадь приобретаемого объекта, кв.

Средняя стоимость аренды офисных помещений, руб. Какая сумма будет накоплена на счете через определенное время, если по счету начисляются проценты? Достаточно ли будет накопленных средств для приобретения однокомнатной квартиры, если на момент открытия вклада рыночная стоимость таких квартир была равна тыс.

Сумма ежеквартального взноса, тыс. Каждый год ремонт дорожает. Доход от аренды фирма получает в конце года. Эта сумма инвестируется. Хватит ли накопленной суммы, чтобы произвести ремонт? Известен ежеквартальный уровень инфляции.

Определить стоимость земельного участка? Сколько надо внести на счет сегодня, если известна стоимость покупки? Стоимость ремонта с каждым годом растет.

Какую сумму ежеквартально следует откладывать владельцу дома на счет в банке, приносящем доход?

1. Функции сложного процента

На этапе сбора и анализа данных, формирования и управления информационным массивом оценщик должен проявить организаторские способности, умение работать с информационными источниками, терпение и тщательность при сборе материала, а также аналитические навыки. Объем и качество собранной для анализа информации имеют значение для профессионального использования методов оценки недвижимости. Эффективное использование необходимой для оценки недвижимости информации требует ее систематизации и классификации. По отношению к оцениваемому объекту сведения можно разделить на внешние и внутренние. В зависимости от их характера — на общие и конкретные.

Коррекция формулы сложного процента и модели оценки стоимости недвижимости

Ожидаемый доход- FV Дисконтная ставка - d t Рис. Основные финансовые операции. Present Value - текущая стоимость. Синонимы -стоимость текущего момента времени, настоящая, реальная стоимость; FV от англ.

Подходы к оценке недвижимости. Доходный подход Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. Базовая формула доходного подхода рис. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период; К R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации. Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Цена приобретения объекта недвижимости определяется, в конечном счете, величиной дохода, который инвестор предполагает получить в будущем. Однако покупка объекта недвижимости и получение доходов происходят в разные отрезки времени.

Для практических оценочных расчетов целесообразно в формуле 9 вместо параметра использовать соотношение срока прогнозного периода к заданному периоду дисконтирования денежных потоков Тогда модель оценки стоимости недвижимости методом ДДП будет иметь вид 10 где значение прогнозного периода, ед. В работе [6] отмечалось, что ставка дисконтирования должна включать не только временной интервал, но иметь в числителе и знаменателе еще и денежные единицы. Например, при годовом значении ставки дисконтирования равном 0,12, периоде дисконтирования равном году и денежного выражении числителя и знаменателя в рублях, ставка дисконтирования будет иметь наиболее общий вид. При умножении ставки дисконтирования на один заданный период дисконтирования год происходит сокращение временных и денежных единиц измерения этих параметров и ставка дисконтирования превращается в коэффициент, который можно складывать с единицей в дисконтном множителе.

Теория сложного процента

Шесть функций денежной единицы Итак, для определения стоимости собственности, приносящей до ход, необходимо определить текущую стоимость денег, которые будут получены через какоето время в будущем. Известно, а в условиях инфляции куда более очевидно, что деньги изменяют свою стоимость с течением времени. Основными операциями, позволяющими сопоставить разновременные деньги, являются операции накопления наращивания и дисконтирования.

Овсянникова, Н. Иглина Томск 2 Использование стандартных функций сложного процента в оценке операций с недвижимостью: Иглина Томск:

Теория сложного процента

В формуле 1 стоимость реверсии считается денежным потоком, как и текущие денежные потоки от владения недвижимостью, и является будущей стоимостью капитала. А количество периодов дисконтирования каждого денежного потока определяется от даты установления его прогнозной величины до даты оценки. В формулах текущая и будущая стоимость капитала измеряются в денежных единицах, а количество периодов начисления дисконтирования денежных потоков — выражаются численными значениями, то есть являются безразмерными параметрами. Ключевым параметром сложного процента является ставка процента процентная ставка , которая с математической точки зрения выражает численное значение в форме процентов или десятичной дроби. В практических финансовых расчетах процентные ставки обычно измеряются в десятичных дробях.

Элементы финансовой математики для оценки недвижимости

Это может быть поток, генерируемый год от года оцениваемым объектом при использовании метода дисконтированных денежных потоков, или стоимость объекта-аналога, проданного некоторое время назад, или затраты на строительство, данные в ценах предыдущих лет. Сравнивать эти потоки, а также производить с ними арифметические действия без предварительной подготовки некорректно, так как покупательная способность одной и той же денежной суммы в различные временные периоды разная. Различная стоимость денежной единицы обусловливается следующими причинами: Таким образом, для сравнения или произведения арифметических действий все разновременные денежные потоки необхо димо приводить к одному и тому же моменту времени.

использованием шести функций сложного процента)- 4 часа. Модуль 3. Тема Принципы оценки недвижимости (решение ситуационных задач с.

2. Оценка недвижимости

Поиск по сайту Институционализм В начале XX в. Экономика недвижимости::

1 Основы экономики недвижимости

Транскрипт 1 Шесть функций сложного процента это не так уж сложно! Будущая стоимость аннуитета накопление единицы за период; накопление единицы за n периодов сколько получим в будущем, если вкладывать по 1 в каждый период 2. Фактор фонда возмещения периодический взнос на накопление фонда; сколько платить в каждый период, чтобы накопить известную сумму функция, обратная второй 5. Текущая стоимость аннуитета текущая стоимость единичного аннуитета; сколько сегодня стоит серия будущих выплат в каждый период 5.

Рассматриваются основные подходы оценки недвижимости. Приводятся контрольные вопросы и задания для самопроверки студентов, список литературы. Предназначено для студентов, обучающихся по специальности "Антикризисное управление".

.

.

Комментарии 11
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Лаврентий

    Дуже вдячний за Вашу працю, ваші лаконічні роз'яснення законів та прав громадян.

  2. borrtorty

    И ещё вопрос. Есть блок пост на котором повесили баннер, что ведётся видеосъемка и всем, кто проезжаем необходимо выключить регистратор, так как съёмка на регистратор запрещена)

  3. Глафира

    Так как в рфии все незаконно, то поступите проще, посмотрите кто подписал санкцию на обыск и установите есть ли вообще такой специалист в ведомстве, сделайте фотографии удостоверений и паспортов обыскивающих, так как это все обман и люди подставные, подайте на них в суд за присваивание полномочий, конечно суд тоже фейк, но это повод их убрать конкурентам, но есть и более действенные методы защиты

  4. horscolcartju

    Вот только дядиньки ети тоже не дремлят, чем бы вы не отапливали свой дом, всеравно ето будет стоить денег. Гдето меньше, гдето больше.

  5. Рубен

    НДПИ (70 в цене бензина)

  6. astytheek

    Почему это у меня в рекомендациях? Самое страшное, что смотрю на всяк, а то в этой стране такое может пригодится.

  7. Елизавета

    Пусть сразу сделают а потом идут в кандидаты а обещания ми уже слышали,а за вас тарас проголосую обязательно

  8. Зоя

    Це правда що під час воєнного стану будуть забирати в армію з 18 років?

  9. rmounexem

    А если оформлен неофициально и тебе не заплатили, куда обращаться чтоб провели проверку на этом предприятии, и как вообще доказать что ты там работал?

  10. Анастасия

    Осмелюсь задать ещё один вопрос. Фабула дела В одном из ФКУ Военный комиссариат (в котором нет военнослужащих, а все работают по трудовому договору гражданский персонал Минобороны на днях произошёл инцидент: во время работы одно должностное лицо по мотиву личной неприязнью многократно оскорбило другое должностное лицо, после чего обменялись ударами по лицу листком бумаги и потолкались, нет побоев а имело место взаимные оскорбления толчки и символические обаюдные удары причём первая оскорблять стала гражданка Поцюс Марина (ФИО изменено). Видео и аудиозаписи в военкомате запрещены никто ничего не снимал, но свидетели происходящего были и некоторые из них желают дать лживые показания из которых не будет усматриваться что Поцюс Марина оскорблять и наносить удар листком по лицу стала первая. После чего зачинщица Поцюс Марина побежала к участковому и нажаловалась, участковый позвонил по телефону дежурному военкомата и попросил передать второму участнику конфликта, что бы тот немедленно пришёл давать объяснение (Оскорбление ч. 2 ст 5.61 КоАП РФ срок привлечения к адм отв-ти 3 месяца). Вместе с тем составление протокола подведомственно прокурору а не участковому и возможно военному прокурору так как место совершение адм пр-ния здание военкомата то есть объект Минобороны РФ. Вопрос о подведомственности: 1. Скажите пожалуйста исходя из фабулы дела правомерны ли требования оперуполномоченного участкового предоставить объяснение и кому подведомственно проведение административного расследования административного правонарушения произошедшего в здании федерального казённого учреждения Минобороны РФ по ч. 2 ст 5.61 КоАП РФ? Можно ли отказаться от дачи объяснения используя ст. 51 конституции и вообще не идти к участковому так как официальной повестки не пришло. 2. как на законных основания затянуть административное расследование до выхода 3-х месячного срока? 3. какие права имеются у лица подозреваемого в совершении административного правонарушения? 4 имеются ли коллизии в КоАП РФ (какие-то правовые нормы противоречащие друг другу используя которые можно было-бы существенно затянуть расследование?

  11. Станислав

    Если кому заняться не чем, то прокуратуру разгоните, вот уж действительно бесполезный орган )))